Calculadora de gastos notariales en Colombia

Preguntas frecuentes

• ¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa en Colombia?

  En total, los gastos al cierre rondan entre el 2.8% y el 3% del valor declarado del inmueble. Para una casa de $400 millones, por ejemplo, hablamos de unos $11 a $12 millones repartidos entre comprador y vendedor. Esa cifra incluye los gastos notariales propiamente dichos (0.27%), el IVA sobre la notaría (19%), el impuesto de registro (1.5% en Antioquia) y la beneficencia departamental (1.0% en Antioquia). La calculadora te muestra el desglose exacto según el valor que ingreses. Un tip: este porcentaje es sobre el valor que se declara en la escritura, no sobre el avalúo catastral.

• ¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa: comprador o vendedor?

  La costumbre en Colombia es que comprador y vendedor se reparten 50/50 los gastos de notaría y su IVA. El comprador, además, asume por su lado el impuesto de registro y la beneficencia (porque es quien va a quedar como dueño en la escritura). El vendedor, por su lado, asume la retención en la fuente sobre la ganancia. Pero ojo: este reparto es costumbre, no ley. Las partes pueden pactar otra cosa por escrito en la promesa de compraventa. Si vas a negociar quién paga qué, un asesor te ayuda a redactarlo claro para evitar discusiones al momento de firmar.

• ¿Cuánto es el impuesto de registro en Antioquia y por qué se paga?

  En Antioquia, el impuesto de registro para compraventa de inmuebles es del 1.5% sobre el valor de la escritura. Se paga porque la escritura no basta: el inmueble queda formalmente a tu nombre solo cuando se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Ese trámite es el que cobra el impuesto. Lo paga el comprador, casi siempre, y se hace antes o al momento del registro. Otros departamentos cobran porcentajes parecidos (Cundinamarca 1.0%, Valle 1.0%), por eso la calculadora te muestra Antioquia por defecto pero el porcentaje real puede variar según dónde esté tu inmueble.

• ¿Qué es la beneficencia de Antioquia y por qué la pago al comprar casa?

  La beneficencia es un impuesto departamental que en Antioquia es del 1.0% del valor de la escritura. Se llama así porque históricamente esos recursos iban a financiar obras sociales del departamento (hospitales, asilos, programas sociales) administrados por la Beneficencia de Antioquia, y aunque hoy son rentas departamentales el nombre se quedó. Lo paga el comprador junto con el registro. No es un cobro voluntario: sin pagarlo no puedes registrar la escritura. La calculadora ya lo incluye automáticamente para que no te lo brinque ningún cálculo. Si vas a comprar en otro departamento, este impuesto puede llamarse distinto o tener otro porcentaje.

• ¿Qué es la retención en la fuente cuando vendo mi casa y cuándo se devuelve?

  Cuando vendes un inmueble en Colombia, la notaría retiene el 1% del valor de la escritura como anticipo del impuesto a la ganancia ocasional ante la DIAN. Es plata tuya que la DIAN guarda mientras evalúa si efectivamente ganaste algo al vender. La buena noticia: si el inmueble fue tu vivienda principal por más de 2 años o si vendiste por menos de lo que compraste (descontada la inflación), puedes pedir la devolución total o parcial en tu próxima declaración de renta. Para no perder esa devolución, guarda la escritura de compra original y los soportes de mejoras. Un contador o asesor tributario te ayuda con el trámite.

• ¿Las tarifas notariales son iguales en todo Colombia?

  Los gastos de notaría sí (0.27% nacional, fijado por Resolución SNR 02144 de la Superintendencia de Notariado y Registro), igual el IVA del 19% y la retención del 1%. Lo que cambia por departamento son el impuesto de registro y la beneficencia. En Antioquia es 1.5% + 1.0%; en otros departamentos puede ser 1.0% + 0.5%, o variar. La calculadora viene configurada para Antioquia porque ahí está concentrada nuestra operación. Si tu escritura es en otro departamento, los gastos de notaría te servirán igual, pero el impuesto departamental hay que confirmarlo. Un asesor te puede ajustar el cálculo si nos cuentas dónde está el inmueble.

• ¿Cuándo se pagan los gastos notariales: antes o después de firmar la escritura?

  Casi todo se paga el mismo día de la firma o muy cerca. El orden típico es: primero, la notaría te emite la liquidación con los gastos exactos un par de días antes de la firma. Tú llegas con los recibos pagados (notaría e IVA) o consignas en caja ese mismo día. El impuesto de registro y la beneficencia se pagan después de firmar pero antes de inscribir, normalmente dentro de los 60 días siguientes — si te demoras, hay recargo. Por eso conviene tener el dinero listo desde antes de la firma para no atrasar el registro. Un asesor te arma el cronograma para que no te tome por sorpresa.

• ¿Puedo negociar con la otra parte quién paga los gastos notariales?

  Sí, totalmente. La regla 50/50 es costumbre, no ley. En la promesa de compraventa puedes pactar lo que las dos partes acepten: que el vendedor pague todo, que el comprador asuma una porción mayor a cambio de un descuento en el precio, o cualquier combinación. Lo importante es que quede por escrito en la promesa, con cifras claras, y que ambas partes lo firmen. Si dejas el reparto al aire, vas a discutir el día de la firma con la cuenta en la mano — y nadie quiere eso. Un buen asesor inmobiliario te redacta la cláusula para que no haya ambigüedades y la negociación quede cerrada antes de notaría.

• ¿Qué costos NO incluye esta calculadora de gastos notariales?

  La calculadora cubre lo que pagas el día del cierre ante notaría: gastos de notaría, IVA, impuesto de registro, beneficencia y retención en la fuente para el vendedor. NO incluye otros gastos del proceso que sí tienes que tener en presupuesto: el avalúo comercial (si el banco lo pide, $300 mil–$800 mil), la comisión de la inmobiliaria (3%–4% sobre el precio, usualmente la paga el vendedor), los costos del crédito hipotecario (estudio de crédito, póliza de incendio y terremoto, constitución de hipoteca) y el estudio de títulos (si lo contratas con abogado, $400 mil–$1.5 millones). Es buena idea sumar al menos un 1% adicional a tu presupuesto para cubrir estos extras.

• ¿La calculadora me sirve si no estoy en Antioquia?

  Parcialmente. Los gastos de notaría (0.27%), el IVA del 19% y la retención del 1% son nacionales, así que esos números te aplican vivas donde vivas en Colombia. Lo que NO te aplica directo son el impuesto de registro y la beneficencia, que están configurados con los porcentajes de Antioquia. Para Bogotá, Valle, Atlántico, Santander u otros departamentos, esos dos rubros pueden variar entre 1.0% y 2.0% combinado. Como referencia general, el total al cierre seguirá rondando entre el 2.5% y el 3.2% del valor de la escritura. Si quieres el cálculo exacto para tu departamento, un asesor te lo ajusta con las tarifas vigentes del año.