Simulador de crédito hipotecario en Colombia

Preguntas frecuentes

• ¿Usar el simulador de crédito hipotecario tiene algún costo?

  No, es totalmente gratis y no te pedimos registro para usarlo. Puedes correr todas las simulaciones que quieras y comparar escenarios distintos: cambiar el monto, jugar con la cuota inicial, mover el plazo. Si después quieres recibir el desglose completo en tu correo (con la tabla de amortización y los escenarios comparados), ahí sí te pedimos tu email para enviártelo. Nada de tarjetas, nada de membresías. Si después de simular te quedan dudas sobre cuánto te aprobarían en la vida real, un asesor experimentado te puede revisar tu caso sin compromiso por WhatsApp.

• ¿Cuánto necesito ganar para que me aprueben un crédito de vivienda en Colombia?

  La regla que usan casi todos los bancos en Colombia es esta: la cuota mensual del crédito no puede superar el 30% de tus ingresos mensuales. Entonces, si la casa que te gusta te deja una cuota mensual de $2.000.000, necesitarías ganar mínimo unos $6.700.000 al mes (entre tú y tu cónyuge, si aplica). El simulador te muestra el ingreso mínimo recomendado al lado de la cuota para que veas si tu perfil cuadra. Ojo: esto es referencial, el banco también mira tu nivel de endeudamiento actual, score de crédito y antigüedad laboral.

• ¿Cuál es la cuota inicial mínima para comprar vivienda en Colombia hoy?

  Depende del tipo de vivienda. Si es VIS (Vivienda de Interés Social, hasta 150 SMMLV), puedes encontrar opciones desde el 0% con los subsidios del Gobierno, FNA o Mi Casa Ya. Si es vivienda no-VIS (la mayoría del mercado), los bancos colombianos suelen pedir entre el 20% y el 30% de cuota inicial. Para colombianos en el exterior la cuota suele ser un poco más alta (30%–40%). El simulador te deja probar cualquier porcentaje para que veas qué tan accesible está tu meta. Si tu ahorro está corto, te recomendamos hablar con un asesor antes de descartar la compra: a veces hay rutas con subsidio que no conocías.

• ¿Qué tasa hipotecaria puedo esperar en Colombia en 2026?

  Las tasas de crédito hipotecario en Colombia se mueven hoy entre el 11% y el 15% efectivo anual aproximadamente, según el promedio que publica la Superfinanciera. Tu tasa real depende de varias cosas: el banco, tu perfil financiero, si tu vivienda es VIS o no-VIS, y si eliges crédito en pesos o indexado al UVR (el UVR ajusta con la inflación, así que la cuota cambia con el tiempo). En el simulador puedes mover la tasa entre el 11% y el 15% para ver cómo cambia tu cuota mensual. Para la tasa exacta que te ofrecerían, un asesor te puede ayudar a comparar entre bancos sin que tengas que hacer la fila tú mismo.

• ¿Cómo es el crédito hipotecario si soy colombiano viviendo en EE.UU. o España?

  Sí te prestan, pero el camino es distinto. Tienes dos opciones principales: el programa FNA Colombianos en el Exterior, que ofrece tasas preferenciales y plazos hasta 30 años pero te pide demostrar ingresos formales en el exterior; o un banco comercial colombiano (Bancolombia, BBVA, Davivienda), que pide cuota inicial más alta (30%–40%) y tasa un poco mayor que para residentes. En el simulador puedes ver la cuota mensual convertida a USD o EUR para que la compares contra tu salario allá. Como el proceso desde afuera tiene varios trámites (poder notarial, giro de divisas, RUT), conviene apoyarte en un asesor que ya haya cerrado compras a distancia.

• ¿VIS o no-VIS: qué cambia en mi crédito hipotecario?

  La VIS (Vivienda de Interés Social) es vivienda nueva con precio hasta 150 SMMLV (en 2026, unos $213 millones). Sus ventajas: tasa subsidiada por el Gobierno, posibilidad de cuota inicial muy baja o cero, y acceso a programas como Mi Casa Ya o el subsidio concurrente de la Caja de Compensación. La no-VIS es todo lo demás: usado, nuevo por encima de 150 SMMLV, comercial. Aquí la tasa es la del mercado, la cuota inicial mínima ronda el 20%–30% y no aplican subsidios. Si dudas cuál te conviene, depende de tu presupuesto, ubicación y plazo. Un asesor te ayuda a evaluar las dos rutas antes de que escojas casa.

• ¿Cuánto se demora un crédito hipotecario en Colombia, desde que aplico hasta que firmo?

  En promedio, entre 30 y 60 días hábiles si todo va bien. El proceso típico es: estudio de crédito (5–10 días), avalúo del inmueble (3–7 días), estudio jurídico del título (5–10 días), aprobación final y desembolso (5–10 días), y firma de escritura en notaría. Si compras vivienda nueva sobre planos, el desembolso puede demorar hasta la entrega. Si el papeleo del vendedor está en orden y tu documentación está completa, el proceso fluye mucho más rápido. Un buen asesor te ayuda a preparar todo antes de aplicar para que no te demoren con devoluciones.

• ¿Qué documentos necesito para aplicar a un crédito de vivienda?

  Como referencia general: cédula, certificado laboral con cargo, antigüedad y salario, los últimos 3 desprendibles de pago, los últimos 3 extractos bancarios, declaración de renta del último año si aplica, y referencias comerciales y personales. Si eres independiente, te piden RUT, extractos del último año y declaraciones tributarias. Si compras con tu pareja, ambos arman la misma carpeta. Cada banco tiene su lista exacta y a veces piden cosas adicionales como certificado de la EPS o paz y salvos. Antes de empezar a recolectar papeles, te recomendamos hablar con un asesor para saber a qué banco te conviene aplicar según tu perfil — así no repites el trámite.

• ¿Puedo sumar los ingresos de mi cónyuge o pareja para que me presten más?

  Sí, y es una de las formas más comunes de subir el monto aprobado. Los bancos en Colombia aceptan codeudores y deudores solidarios: pueden ser tu pareja, padres, hermanos o hijos mayores. Los ingresos se suman y la cuota máxima permitida también sube. Eso sí, todos los codeudores quedan jurídicamente respondiendo por el crédito, así que es una decisión seria. Funciona muy bien para parejas que compran juntas o para hijos que compran con el aval de los padres. El simulador te muestra el ingreso recomendado total: ese número lo puedes alcanzar entre dos. Si tienes dudas de a quién meter, un asesor te orienta caso a caso.

• ¿FNA o banco comercial: cuál me conviene más?

  Depende de tu perfil y de cuánto puedas ahorrar primero. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) suele dar tasas más bajas y plazos largos, especialmente si llevas tiempo afiliado por cesantías o ahorro voluntario, y es muy fuerte para VIS. La pega: el proceso es más lento y a veces hay listas de espera. Los bancos comerciales (Bancolombia, BBVA, Davivienda, Av Villas, etc.) suelen aprobar más rápido y son más flexibles con vivienda no-VIS, pero la tasa puede ser un poco más alta. Si tu meta es vivienda nueva VIS y no tienes afán, FNA te puede salir mejor; si quieres velocidad o vivienda usada de mayor valor, banco comercial. Conversa con un asesor antes de elegir — la diferencia en intereses durante 20 años puede ser de decenas de millones.